Se por um lado as construtoras de média e alta renda podem soltar foguetes com as novas regras do Banco Central e do Conselho Monetário Nacional para o crédito imobiliário, por outro é questão de tempo para os bancos se verem com margens mais apertadas com as mudanças, já que elas prometem ampliar o acesso à casa própria, mas devem limitar os lucros das instituições.
A análise é do JPMorgan, que vê pontos positivos para o setor imobiliário, mas alerta que os bancos terão de se adaptar a um produto de menor retorno e a limites mais rígidos de taxa de juros.
O principal ponto das mudanças é o fim da obrigação de direcionar 65% dos depósitos de poupança para o crédito imobiliário. A partir de 2027, os bancos não precisarão aplicar uma fatia fixa da poupança em financiamentos habitacionais, e sim manter uma carteira mínima de crédito imobiliário proporcional ao volume de depósitos.
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Na prática, o equivalente a 100% dos recursos da poupança deverá estar comprometido com esse tipo de empréstimo, mas as instituições terão liberdade para usar outras fontes de captação, como Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Letra Imobiliária Garantida (LIG).
Segundo o JPMorgan, essa mudança tende a aumentar as concessões de crédito habitacional já a partir de 2026. O próprio Banco Central diz que o novo modelo pode gerar de R$ 37 bilhões a R$ 52 bilhões em financiamentos adicionais. O banco americano observa, porém, que o crédito imobiliário tem retorno sobre o patrimônio líquido (ROE) menor do que outros produtos bancários e agora passará a ter um teto de juros de 12% ao ano, o que limita a margem de lucro.
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Projeções
Os analistas explicam que, embora a flexibilização dos depósitos compulsórios (a parcela de dinheiro que os bancos são obrigados a deixar parada no Banco Central) possa trazer algum ganho, esse benefício é pequeno. Segundo o relatório, mesmo com a redução gradual do compulsório de 20% para 15% a partir de 2026, o efeito positivo seria de apenas 0,2% no lucro total do sistema bancário, que somou mais de R$ 230 bilhões em 2024.
Na avaliação do JPMorgan, o setor bancário pode acabar sendo obrigado a aumentar os financiamentos imobiliários, um produto com rentabilidade menor e restrições de taxa de juros, o que deve pressionar os resultados no médio prazo.
Os analistas também lembram que o novo cálculo para medir o cumprimento das exigências do Banco Central levará em conta o prazo e o valor dos financiamentos. Empréstimos de maior duração ou de menor valor, até R$ 1 milhão, terão peso maior na fórmula. Isso deve beneficiar o público de renda média, que ganha entre R$ 12 mil e R$ 20 mil por mês e que costuma ficar fora do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV).
O JPMorgan estima que o crédito imobiliário gera um retorno sobre o patrimônio de 10% a 20%, abaixo do que os grandes bancos costumam obter com outras linhas de negócio, que ficam entre 15% e 22%. Por outro lado, o produto tem baixo risco de inadimplência e exige menos capital regulatório, o que o torna interessante como porta de entrada para novos clientes.
As mudanças também alteram o valor máximo dos imóveis financiáveis pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que passará de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. O custo efetivo total, que inclui juros, taxas e comissões, ficará limitado a 12% ao ano. A transição para o novo modelo será gradual, entre 2026 e 2027, período em que os bancos poderão ajustar seus controles e estratégias de captação.
Relação entre crédito imobiliário e poupança
O relatório lembra que o Brasil enfrenta um problema estrutural: a poupança parou de crescer. Entre 2020 e 2025, o volume de depósitos praticamente ficou estável, mesmo com o rendimento acumulado no período. Entre as razões estão o baixo retorno real, o avanço dos investimentos alternativos e o aumento da educação financeira.
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Nos últimos 14 anos, o crédito imobiliário cresceu bem mais que a poupança. De 2011 a 2025, os financiamentos aumentaram de R$ 178 bilhões para R$ 1,2 trilhão, enquanto os depósitos subiram de R$ 319 bilhões para R$ 762 bilhões.
A relação entre crédito imobiliário e poupança passou de 0,4 vez para 1,6 vez, o que mostra que boa parte dos empréstimos já vem sendo financiada com outros instrumentos.